Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы, ТОП способов вложения денег

Как грамотно инвестировать в недвижимость: от котлована, земельных участков до зарубежной жилплощади

Несмотря на риск потерять немалую сумму денег, инвестирование в недвижимость – выгодный способ вложения капитала. Оно привлекает как крупных инвесторов, так и обычных людей, которые приобретают дом или квартиру для себя или сдачи в аренду. Если в распоряжении имеется квартира, офис или дом, то можно получать пассивный доход без особой трудовой деятельности.

Такие инвестиции помогут не только сохранить капитал от инфляции, но и увеличить его в перспективе.

Для того чтобы правильно воспользоваться таким финансовым инструментом, как вложение в недвижимое имущество, стоит понимать, какие существуют виды, какие из них стоящие при сложившемся экономическом положении страны, а также знать о преимуществах и недостатках.

Плюсы и минусы

Преимущества вложений в недвижимость:

  • увеличение стоимости недвижимого объекта, например, если вложить сегодня в покупку квартиры 40 тыс. долл., через год ее можно продать на 5 тыс. долл. дороже, а через 5 лет разница станет еще больше;
  • отсутствие инфляции;
  • большая доходность по сравнению с вкладом в банк;
  • высокий спрос;
  • низкие риски;
  • предложение банковского кредитования под залог имеющейся недвижимости;
  • в случае срочной потребности в денежных средствах возможность продажи объекта недвижимости;
  • дальнейшее использование недвижимости для личных потребностей (проживания, открытия собственного дела и т. д.).

Недостатки:

  • значительная сумма стартового капитала;
  • дополнительные расходы, которые включают в себя не только налоги при покупке строящегося объекта, затраты на ремонт и мебель, коммунальные услуги, но и оплату услуг нотариусов и риелторов, юристов и прочих соответствующих экспертов;
  • длительный период окупаемости, особенно в случае сдачи недвижимости в аренду;
  • при сдаче недвижимости в аренду существует вероятность убытка от простоя при смене арендаторов.

Естественно, каждый из этих списков может быть дополнен в зависимости от детального рассмотрения отдельного случая. Но уже и с помощью этих плюсов и минусов, определившись со стартовым капиталом, местом приобретения объекта недвижимости, его состоянием, можно сделать приблизительный расчет дохода от инвестирования.

Варианты инвестирования в первичную недвижимость

Застройщики первичной недвижимости предлагают потенциальным покупателям доступную рассрочку, что вывело спрос на новостройки практически на один уровень со вторичным рынком жилья. Но если нарваться на мошенников либо в случае заморозки строительства существуют риски потери капиталовложений и ошибочного расчета срока окупаемости. Во избежание такой ситуации инвестировать следует в те объекты, которые строятся проверенными компаниями, неоднократно сдававшими проекты в эксплуатацию без проблем и задержек, предварительно проверив их на юридическую чистоту.

Для того чтобы получить прибыль от инвестиции в новострой, можно не ждать ввода дома в эксплуатацию, продав права на жилье по переуступке, предварительно обсудив с застройщиком возможность и нюансы такой сделки.

Вложения во вторичное жилье

Инвестиции во вторичное жилье привлекательны для новичков. Если тщательно мониторить рынок, можно дешево купить квартиру или дом из-за неконкурентного состояния. После проведения ремонта стоимость объекта увеличится чуть ли не в два раза. Но предварительно стоит определить, какой нужен ремонт – капитальный или достаточно косметического. Следует обратить внимание на места общего пользования, лестничную клетку, подъезд, нужны ли дезинфекция и дезинсекция. Если составить смету работ, станет понятно, насколько доход от перепродажи покрывает стоимость ремонта, выгодна ли такая инвестиция.

Также делают ставку на географическое расположение объекта. Приобретая жилье на окраине города, можно рассчитывать на рост стоимости и увеличение спроса. Ведь развивающийся район, где строят новые школы, торговые объекты, улучшают транспортное сообщение, впоследствии перестанет быть окраиной.

Перепродажа вторичного жилья – не единственный вариант получения прибыли. Иметь пассивный доход можно от его сдачи в аренду. Для повышения конкурентоспособности стоит сделать свежий ремонт, заменить старую технику или мебель, навести порядок.

Вложение в строительство на этапе котлована

Этот метод инвестирования в недвижимость отличается высокой доходностью. Однако и риски достаточно велики. Если есть сомнения, лучше подобрать более приемлемый вариант вклада. При выборе вложения капитала на этапе котлована следует ознакомиться с разрешительной документацией и убедиться в надежности застройщика, проведя анализ объектов, введенных в эксплуатацию и находящихся в процессе строительства, а также удостовериться в отсутствии замороженных проектов.

Недвижимость комфорт-класса

По характеристикам жилье класса «комфорт» сравнимо с бизнес-классом и на порядок лучше эконом-класса. Многие не решаются на такой вид инвестирования из-за экономического кризиса, предпочитая дешевые варианты вложений. Однако даже во время кризиса такая недвижимость остается ликвидной, ведь она обладает теми качествами, за которые люди готовы платить больше. Например:

  • современные инженерные технологии для создания комфортного микроклимата;
  • экологически чистая окружающая среда;
  • хорошая звукоизоляция;
  • передовые материалы;
  • развитая инфраструктура;
  • закрытая территория и др.

Указанные критерии являются решающими в выборе жилья, поэтому спрос на недвижимость комфорт-класса делает этот вид инвестирования выгодным.

Коммерческая недвижимость

Такой вид вложений вряд ли подойдет начинающему инвестору, так как требует не только наличия специальных навыков, но и опыта управления соответствующими объектами, будь то складская, офисная или торговая недвижимость. Помимо этого, покупка коммерческой недвижимости подразумевает гораздо больший инвестиционный капитал, чем при вложении в жилье. Еще существует такие аспекты, как высокая конкуренция и прямая зависимость от различных ситуативных изменений, например, в законодательстве, которые могут сработать как в положительную сторону, так и разрушить все перспективы.

Так на чем же остановить свой выбор, если способом получения дохода выбрано именно инвестирование в коммерческую недвижимость?

Офисная недвижимость

Помещения под офисы имеют хороший спрос, окупаются в пределах 8-10 лет, а индексация уже включена в договор аренды. Недостатками называют вероятность частых поддерживающих ремонтов и подверженность перепадам экономики, так как любая фирма, арендующая офис, может разориться в любой момент, а поиски нового арендатора могут занять немало времени.

Складская недвижимость

По сравнению с офисной недвижимостью – не такая затратная в плане поддерживающих ремонтов, однако и не настолько востребована. В большинстве своем складские помещения проектируются под характеристики определенной компании. В случае смены арендатора может возникнуть необходимость перепланировки и переоснащения здания.

Торговая недвижимость

По всем параметрам – надежный вариант инвестирования в коммерческую недвижимость, особенно если арендатор-ритейлер – компания, занимающаяся розничной торговлей. Независимо от экономической ситуации закупка провизии (продукты питания, бытовая химия, лекарства, техника и прочее) всегда будет актуальной.

Таким образом, выбор типа коммерческой недвижимости зависит от разных факторов, таких как:

  • размер стартового капитала;
  • навыки управления в определенном сегменте;
  • цели приобретения объекта;
  • анализ зависимости спроса от предложения;
  • стоимость аренды и т. д.

Зарубежная недвижимость

Еще одним вариантом выгодного капиталовложения является инвестирование в недвижимость за границей, так как стоимость квадрата зарубежного жилья порой меньше, чем в больших городах родной страны, а чистая ежегодная прибыль от аренды значительно выше.

Естественно, для достижения желаемого результата, как и в любом направлении инвестирования, предварительно необходимо просчитать вероятный доход и оценить все потенциальные риски.

Выбор страны для приобретения объекта недвижимости

Перед выбором страны нужно определиться с целью инвестирования.

Для сбережения капитала предпочтительнее приобретать имущество в государствах, в которых рынок недвижимости более-менее устойчивый, где стоимость квадратного метра увеличивается хоть и медленно, но постоянно. Также приоритетом является лояльное отношение к нерезидентам в плане законодательства.

А вот для увеличения капитала лучше остановиться на странах с быстроразвивающимся рынком недвижимости, где виден стремительный рост цен на объекты.

Направления инвестирования в зарубежную недвижимость:

  • Развитые страны – США, Великобритания, Германия. Конечно, инвестиционный капитал для входа в этот сегмент очень высок, однако эти страны отличаются стабильностью на мировом рынке, даже испытывая экономические трудности. Плюсами также можно считать: комфортные условия налогообложения, лояльность к нерезидентам на законодательном уровне, сохранность инвестиций.
  • Развивающиеся страны – Черногория, Болгария, Чехия. Они отличаются сравнительно низкой стоимостью объектов недвижимости, поэтому привлекательны для начинающих инвесторов.
  • Экзотические страны – Маврикий, Доминикана, Коста-Рика. За счет круглогодичного потока отдыхающих и невысоких цен на жилье срок окупаемости недвижимости в этих странах достаточно мал.
  • Мировые курорты – Швейцария, Франция и прочие. Стабильный доход от них достигается за счет популярности на протяжении круглого года. Однако недвижимость здесь элитная и, соответственно, очень дорогая, требующая больших расходов на содержание.
  • Страны Ближнего Востока, Турция, Израиль, Объединенные Арабские Эмираты. Здесь выгоднее всего вкладывать денежные средства в гостиничную недвижимость. Это хоть и новое направление инвестирования, но очевидно очень перспективное за счет стремительного развития рынка недвижимости, развитой инфраструктуры и большого количества туристов.
  • Страны Южной Европы – Испания, Италия, Португалия, Греция, Кипр. Инвестиции как в жилую, так и в коммерческую недвижимость (гостиницы, кафе и т. д.) в этих государствах выгодны за счет высокой туристической посещаемости в течение года. Также законодательство предлагает иностранным гражданам приемлемые условия для ведения бизнеса.

Особенности вложений в зарубежную недвижимость

Когда страна для инвестирования выбрана, нужно подготовить следующую базу знаний:

  • рассчитать прибыль с учетом явных затрат и вероятных скрытых доходов;
  • учесть сезонный спрос выбранного направления;
  • ознакомиться с юридическими нюансами законодательства выбранной страны;
  • знать тонкости налогообложения объектов недвижимости за границей.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимые объекты за границей

Преимущества:

  • уровень пассивного дохода от сдачи заграничной недвижимости в аренду выше по сравнению с доходом от аренды на родине;
  • при одинаковой инфраструктуре цена на объекты заграничной недвижимости ниже, чем в своей стране;
  • для уменьшения риска убыточности достаточно распределить инвестиции в разные государства.

Недостатки:

  • сложноуровневая процедура заключения сделки;
  • затраты на оплату налогов, сборов, вероятность скрытых расходов;
  • зависимость от законодательных изменений;
  • недостаточная осведомленность инвестора в юридических, политических и законодательных нюансах иностранного государства.

Земельные участки

Этот вариант инвестирования является доступным в плане стоимости. Однако следует учитывать, что у каждого земельного участка своя спецификация, и для получения прибыли важно умение правильно распоряжаться землей. Не каждый участок подходит под коммерческую или жилую застройку, поэтому не стоит скупать без разбора всю землю по низкой цене.

Данный вид инвестирования не лишен ряда преимуществ:

  • упрощенная процедура налогообложения;
  • минимальные риски попасть на мошеннические операции;
  • низкая стоимость.

Итоги

Итак, инвестирование в недвижимость – это выгодный и надежный метод вложений при условии правильно выбранного объекта.

Благодаря планомерному мониторингу рынка недвижимости можно выбрать удачный момент для приобретения или продажи квадратных метров, тем самым добившись увеличения инвестиционного капитала.

Также для инвестирования в недвижимость можно и не владеть полной суммой стартового капитала. В такой ситуации стоит скооперироваться с близкими или заинтересованными людьми. При этом оформление сделки происходит с участием всех вкладчиков. Долевое участие каждого инвестора определяется в договоре купли-продажи. Имеются и выгодные условия приобретения недвижимости в рассрочку, способные в конечном итоге вывести вкладчика на пассивный доход.

Если выбор направления инвестирования пал на недвижимость, предварительно следует внимательно изучить экономическую ситуацию в стране и в мире, региональный рынок недвижимости или страны, которая выбрана для капиталовложения, если это инвестиции в объекты за границей.

Ссылка на основную публикацию